USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

CABIMENTO

Para que se configure essa modalidade de usucapião deverão ser observados os seguintes requisitos: imóvel com extensão de, no máximo, 250 metros quadrados; posse mansa e pacífica por um lapso temporal de 5 (cinco) anos ininterruptos; não ser o possuidor proprietário de qualquer outro imóvel rural ou urbano, e que o possuidor utilize esse imóvel para fins de moradia sua ou de sua família.

Importante mencionar que se tratando de ação real imobiliária onde o autor caso deve ser acompanhado de seu cônjuge ou apresentar autorização deste para ajuizamento da ação. Esta autorização, conhecida como marital ou uxória, pode ser dada por instrumento público ou particular.

Registre-se que é obrigatória a citação de ambos os cônjuges quando o réu for casado, formando-se litisconsórcio necessário.

BASE LEGAL

O direito de usucapir imóvel urbano com metragem igual ou inferior a 250 m² encontra fundamento no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil com arrimo aos arts 318 a 512 do Código de Processo Civil.

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USUCAPIÃO ORDINÁRIA

CABIMENTO 

A ação de usucapião ordinária tem como escopo regularizar a aquisição da propriedade imóvel por aquele que, com justo título e boa fé, mantém a posse mansa, pacifica e ininterrupta de um imóvel pelo prazo de 10 (dez) anos, sendo que esse prazo pode ser reduzido para 5 (cinco) anos, se o bem houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Importante mencionar que se tratando de ação real imobiliária onde o autor caso deve ser acompanhado de seu cônjuge ou apresentar autorização deste para ajuizamento da ação. Esta autorização conhecida como marital ou uxória, pode ser dada por instrumento público ou particular.

Registre-se que é obrigatória a citação de ambos os cônjuges quando o réu for casado, formando-se litisconsórcio necessário.

BASE LEGAL

A Usucapião, enquanto forma de aquisição da propriedade imóvel, encontra-se disciplinada os artigos 1.238 a 1.244 do CC, sendo o artigo 1242 trata especificamente da “usucapião ordinária”.

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USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Cabimento

A Usucapião comum extraordinária: Art. 1.238, Código Civil. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Requisitos objetivos são: animus domini (desejo de ser dono); posse mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos ou 15 anos conforme o caso.

Importante mencionar que se tratando de ação real imobiliária onde o autor caso deve ser acompanhado de seu cônjuge ou apresentar autorização deste para ajuizamento da ação. Esta autorização, conhecida como marital ou uxória, pode ser dada por instrumento público ou particular.

O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo nos termos do parágrafo único do artigo 1.238 do CC.

Registre-se que é obrigatória a citação de ambos os cônjuges quando o réu for casado, formando-se litisconsórcio necessário.

FORO COMPETENTE

A ação de usucapião deve ser ajuizada no foro onde está localizado o imóvel, consoante artigo 47 do CPC.

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USUCAPIÃO FAMILIAR

Cabimento

De acordo com o artigo 1.240-A, o cônjuge pode adquirir a usucapião se: a pessoa abandonada não for proprietária de outro imóvel nem tenha usufruído da lei anteriormente; tiver permanecido no imóvel durante dois anos sem interrupção e sem oposição do ex-companheiro; o imóvel tiver até 250 metros quadrados.

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DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA AÇÃO DE USUCAPIÃO

1. RG, CPF, comprovante de residência atual com CEP (conta de água, luz ou telefone) do Requerente;

2. Para tentar o benefício da justiça gratuita e ficar livre de taxas será necessário documentos que demonstrem os rendimentos dos membros da entidade familiar do/a interessado/a tais como contracheque, carteira de trabalho, comprovante de recebimento do bolsa família, declaração de IR, se houver;

3. Certidão de propriedade do imóvel (se o imóvel não tiver matrícula própria, pedir certidão de propriedade da área maior onde ele está inserido);

4. Nome dos confinantes, se possível, anexar declaração dos confinantes, dizendo que nada tem a opor quanto ao pedido de usucapião e que reconhece a ocupação há mais de cinco (5) anos.

5. Memorial Descrito e Planta do imóvel, feito pelo agente competente, feito por agente competente tal como topógrafo, engenheiro e etc. (imprescindível);

6. Se o(a) interessado(a) for casado, Certidão de casamento do requerente atualizada, trazendo RG e CPF ou fornecer uma procuração autorizando o outro cônjuge a entrar com a ação;

7. Certidão de óbito do cônjuge, se for o caso;

8. Documentos que possam comprovar a posse prolongada, devem ter registro de data anterior a cinco anos, tais como: IPTU, notas fiscais com o endereço de imóvel, contas água, luz, telefone em nome do requerente.

9.  Fotos do imóvel (quando necessário para provar a posse do imóvel) local;

10. Comprovante de pagamento dos impostos (IPTU)

11.  Compromisso de compra e venda, quando houver;

12.  Certidão negativa de propriedade (declaração do Cartório de Registro de Imóvel, com base no indicador pessoal, de que o autor não é proprietário de imóvel na Comarca);

13.  Certidão do cartório distribuidor cível da Comarca quando a ações possessórias.

14. Rol de testemunhas para provar a posse.

Outros documentos que se fizerem necessários, serão solicitados durante o curso do processo.

PERGUNTAS 

1. Em que circunstância o autor entrou na posse do imóvel?

2. Há quanto tempo está na posse do imóvel que deseja usucapir?

3. Houve interrupção desta posse?

4. Se houve, por quanto tempo e por quê?

5. De quem adquiriu e de que forma? Sabe quem é o proprietário? (saber também sobre a existência de cônjuges).

6. Qual a localização e descrição do imóvel?

7. Qual a metragem do imóvel?

8. O imóvel está cercado/murado?

9. Há benfeitorias no imóvel? Quais? (Descrevê-las)

• O autor possui outro imóvel?

• O interessado tem pagado o imposto predial?

• O interessado reside com a família no imóvel? Desde quando?

• Quem são os confinantes do imóvel?

• Há alguma disputa com os confinantes?

• É o vendedor, ou proprietário falecido? Se positivo, questionar se deixou herdeiros, devendo saber nomes e endereços completos.

• Em nome de quem está registrado o imóvel que pretende usucapir? (Certidão do RI sob a existência ou inexistência de proprietário do imóvel)

• Houve oposição à posse do interessado?

• O Proprietário formal já foi reclamar da ocupação? Quando? Como?

• Quais as testemunhas (nomes e endereços) que possam provar os fatos narrados pelo cliente?

• Outras que se fizerem necessárias para elucidação do caso.

• Se o(a) interessado(a) for casado, o cônjuge deve comparecer, trazendo RG e CPF ou fornecer uma procuração autorizando o outro cônjuge a entrar com a ação;

Qual o valor do imóvel?